Website für Immobilienmakler: Funktionen, Pflichtangaben und Kosten

Kaufinteressenten finden Ihre Objekte meist über Immobilienportale, und die Exposés verwalten Sie ohnehin in Ihrer Maklersoftware. Die eigene Website eines kleinen Maklerbüros hat deshalb vor allem eine andere Aufgabe: Eigentümer, die verkaufen oder vermieten wollen, sollen Ihnen vertrauen und Sie anfragen. Objektakquise ist der eigentliche Zweck, die Objektliste ist Beiwerk.

Daraus folgt eine einfache Faustregel. Für ein Büro mit ein bis fünf Personen reichen meist zehn gut gemachte Seiten: Leistungen für Eigentümer, eine Bewertungsanfrage, Ihr Marktgebiet, Team, verkaufte Referenzobjekte und die Pflichtseiten. Die Objektliste kommt aus der Software, die Sie schon nutzen, nicht aus einer neu programmierten Datenbank.

Rechtlich gibt es für Makler einige Besonderheiten: die Aufsichtsbehörde im Impressum, die Energieausweis-Angaben in jeder Immobilienanzeige und bei Verbrauchern unter Umständen eine Widerrufsbelehrung. Die Checkliste unten fasst sie zusammen.

Wofür die Website eines Maklerbüros da ist

Wer eine Wohnung sucht, sucht im Portal. Wer eine Wohnung verkaufen will, sucht dagegen einen Makler und prüft ihn: Kennt er meine Gegend? Wer steht dahinter? Was hat er schon verkauft? Was kostet mich eine erste Einschätzung?

Genau diese Fragen beantwortet Ihre Website besser als jedes Portalprofil. Bauen Sie sie deshalb von den Eigentümern her auf. Die Startseite braucht zwei klar getrennte Wege: einen für Eigentümer („Immobilie verkaufen oder vermieten“) und einen für Suchende („Aktuelle Angebote“). Der Eigentümer-Weg steht zuerst.

Wie Sie über das Google-Unternehmensprofil und die lokale Suche zusätzlich gefunden werden, behandelt der Beitrag Website für lokale Unternehmen. Hier geht es um die Website selbst.

Funktionen: Muss, Sollte, Später

Die Tabelle ist für ein Büro mit ein bis fünf Personen und einem überschaubaren Marktgebiet gedacht. Sie sortiert nach Nutzen für die Objektakquise, nicht nach technischer Machbarkeit.

Die Reihenfolge der Seiten und welche davon wirklich nötig sind, behandelt allgemein der Beitrag Welche Seiten braucht eine Firmenwebsite?.

Objekte zeigen: Maklersoftware statt doppelter Pflege

Die meisten Maklerbüros pflegen ihre Objekte bereits in einer Maklersoftware und übertragen sie von dort an die Portale. Für diesen Datenaustausch gibt es den Branchenstandard OpenImmo. Die OpenImmo-Website beschreibt ihn als „Der Standard für den Datenaustausch in der Immobilienwirtschaft“, gedacht für den Austausch zwischen Maklersoftware und Immobilienportalen.

Für Ihre Website heißt das: Die Objekte sollten aus derselben Quelle kommen. Es gibt drei realistische Wege.

1. Website-Modul der Maklersoftware. Manche Programme bieten eine einbettbare Objektliste oder eigene Exposé-Seiten an. Das ist oft der günstigste und zuverlässigste Weg, weil die Software die Daten ohnehin pflegt. Fragen Sie Ihren Anbieter konkret danach.
2. Import über eine Schnittstelle. Die Website empfängt die Objekte aus der Software, zum Beispiel per OpenImmo-Export, und stellt sie in Ihrem eigenen Design dar. Das sieht einheitlicher aus, ist aber eine Sonderfunktion mit eigenem Aufwand für Einrichtung und Pflege.
3. Link auf Ihr Portalprofil. Für ein Büro mit wenigen Objekten gleichzeitig ist ein deutlicher Button „Unsere aktuellen Angebote“ auf das Portal oft völlig ausreichend.

Von händisch gepflegten Objektseiten raten wir ab. Sie veralten, sobald ein Objekt reserviert ist, und jede Seite muss die Energieausweis-Angaben korrekt enthalten.

Die Bewertungsanfrage ehrlich gestalten

„Was ist meine Immobilie wert?“ ist für viele Eigentümer die erste Frage. Ein Formular dafür ist deshalb die wichtigste Funktion auf einer Makler-Website.

Automatische Bewertungsrechner liefern sofort eine Zahl, die aus wenigen Angaben geschätzt wird. Zustand, Grundriss, Ausstattung und Mikrolage erfassen sie nur grob. Wenn Sie einen solchen Rechner einsetzen, bezeichnen Sie das Ergebnis als unverbindliche Schätzung und kündigen Sie die persönliche Einschätzung durch Sie an. Ein Ergebnis, das später bei der Besichtigung deutlich nach unten korrigiert werden muss, beschädigt das Vertrauen, das die Website aufbauen sollte.

Für ein kleines Büro ist oft ein schlichtes Formular passender: Objektart, Ort, ungefähre Wohnfläche, Anlass (Verkauf, Vermietung, Erbe), Kontaktweg. Sie rufen zurück und vereinbaren einen Termin. Das ist weniger spektakulär, aber ehrlich, und der Kontakt kommt direkt zu Ihnen.

Für das Formular gilt die Datenminimierung: Fragen Sie nur ab, was Sie für den ersten Rückruf brauchen. Die Verarbeitung zur Beantwortung einer Anfrage lässt sich in der Regel auf Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO stützen (vorvertragliche Maßnahmen auf Anfrage der Person), und am Formular informieren Sie nach Art. 13 DSGVO, wofür Sie die Daten nutzen. Welche Felder Pflicht sein sollten, zeigt der Beitrag Kontaktformular: Welche Pflichtfelder sind wirklich nötig?. Nutzen Sie ein externes Bewertungstool, das die Daten verarbeitet, brauchen Sie mit dessen Anbieter in der Regel einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung (Art. 28 DSGVO).

Lokale Seiten ohne Doorway Pages

Eigentümer suchen oft nach „Makler“ plus Stadt oder Stadtteil. Es ist naheliegend, für jeden Ort eine eigene Seite anzulegen. Genau das kann aber schaden.

Google nennt in seinen Spam-Richtlinien als Beispiel für Doorway-Missbrauch „multiple domain names or pages targeted at specific regions or cities that funnel users to one page“. Zwanzig Stadtteilseiten mit ausgetauschtem Ortsnamen sind ein solcher Fall.

Besser: eine starke Seite zu Ihrem Marktgebiet und eigene Seiten nur für Lagen, zu denen Sie wirklich etwas Eigenes sagen können, etwa typische Bebauung, Nachfrage nach Objektarten, verkaufte Referenzen in der Gegend und was Eigentümer dort beim Verkauf beachten sollten. Wenn Ihnen für eine Seite nichts Eigenes einfällt, lassen Sie sie weg.

Referenzobjekte und Team

Ein verkauftes Objekt mit Foto, Objektart, Stadtteil und einem Satz zum Verlauf ist für Eigentümer überzeugender als jeder Werbetext. Holen Sie dafür die Zustimmung der Eigentümer ein, möglichst schriftlich, und verzichten Sie auf genaue Adressen. Fotos, die ein Fotograf erstellt hat, dürfen Sie nur nutzen, wenn die Nutzungsrechte das abdecken.

Die Teamseite zeigt, wer den Auftrag betreut: Foto, Rolle, Erreichbarkeit. Bei einem Büro mit ein bis fünf Personen ist das ein Vorteil gegenüber großen Ketten, den die Website sichtbar machen sollte.

Pflichtangaben: die Checkliste für Makler

Die folgenden Punkte gelten zusätzlich zu den allgemeinen Pflichten jeder Firmenwebsite. Sie sind eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Lassen Sie Impressum, Datenschutzerklärung und Vertragsunterlagen im Zweifel anwaltlich prüfen.

Impressum mit Aufsichtsbehörde

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt, braucht nach § 34c Abs. 1 GewO eine „Erlaubnis der zuständigen Behörde“. Für das Impressum folgt daraus eine Zusatzangabe: Nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 DDG sind bei einer Tätigkeit, die der behördlichen Zulassung bedarf, „Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde“ zu machen.

Welche Stelle das ist, hängt vom Bundesland und vom Sitz Ihres Büros ab. Die IHK Karlsruhe nennt in ihrem Muster-Impressum die Zeile „Zuständige Aufsichtsbehörde für die Tätigkeit nach § 34c GewO“ mit Name und Anschrift der Behörde. Nehmen Sie die Stelle, die Ihre Erlaubnis erteilt hat, und prüfen Sie die Angabe nach einem Umzug des Büros.

Energieausweis-Angaben in Anzeigen

Wird ein Objekt vor Verkauf oder Vermietung in kommerziellen Medien angezeigt und liegt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 bestimmte Angaben enthalten. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird auf gesetze-im-internet.de inzwischen als „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ (GModG) geführt; die Vorschrift heißt weiterhin „Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige“. Bei Wohngebäuden sind das:

• die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• der Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• das im Ausweis genannte Baujahr,
• die Energieeffizienzklasse.

Die Pflicht trifft ausdrücklich auch den Makler. Für Ihre Website heißt das: Jede Objektdarstellung muss diese Felder zeigen. Kommen die Objekte aus der Maklersoftware, prüfen Sie, ob die Felder auch auf der Website ankommen.

Widerrufsbelehrung bei Maklerverträgen mit Verbrauchern

Ein Vertrag, der ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie E-Mail, Telefon oder ein Online-Formular verhandelt und geschlossen wird, kann ein Fernabsatzvertrag sein (§ 312c BGB). Verbrauchern steht dann grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu (§ 312g Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat 2016 entschieden, dass ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Maklervertrag ein Fernabsatzgeschäft sein und widerrufen werden kann. In beiden entschiedenen Fällen fehlte im Exposé eine Widerrufsbelehrung, und die Provisionsklagen der Makler blieben ohne Erfolg. Das Urteil betraf die damalige Gesetzesfassung. Die heutige Belehrung und den Ablauf lassen Sie deshalb anwaltlich gestalten.

Für die Website ist das relevant, wenn Interessenten über ein Formular ein Exposé mit Provisionsverlangen anfordern oder Sie online einen Maklervertrag schließen. Dann gehören Belehrung und gegebenenfalls die Zustimmung zum Tätigwerden vor Ablauf der Widerrufsfrist in diesen Ablauf (§ 356 Abs. 5 BGB). Zusätzlich verlangt § 656a BGB für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Textform.

Datenschutz und Verbraucherschlichtung

Jedes Formular braucht einen Hinweis zur Datenverarbeitung und einen Link zur Datenschutzerklärung (Art. 13 DSGVO). Speichern Sie Gesuche und Bewertungsanfragen nicht unbegrenzt.

Für die Information zur Verbraucherschlichtung nach § 36 VSBG gibt es eine Ausnahme: Die Pflicht nach Abs. 1 Nr. 1 entfällt, wenn Sie am 31. Dezember des Vorjahres zehn oder weniger Personen beschäftigt haben. Das betrifft viele kleine Büros. Ob Ihr Fall darunter fällt, klären Sie bei Ihrer Rechtsberatung.

Eine Sitemap für ein kleines Maklerbüro

Diese Struktur kommt mit zehn Seiten aus und setzt den Schwerpunkt auf Eigentümer. Passen Sie Namen und Reihenfolge an Ihr Büro an.

Ein Ratgeberbereich kann später dazukommen, wenn Sie wirklich Zeit für gute Texte haben.

Was kostet das, und was davon braucht eine Web-App?

Die Kosten hängen weniger von der Seitenzahl ab als von der Frage, wie die Objekte auf die Website kommen. Wie sich Website-Preise allgemein zusammensetzen, erklärt Was kostet eine Firmenwebsite?. Für Makler lassen sich drei Stufen unterscheiden.

Die dritte Stufe ist für ein kleines Büro selten die richtige Wahl. Maklersoftware bringt Exposé-Erstellung, Portalübertragung und Kontaktverwaltung bereits mit. Wenn Ihnen dort eine Funktion fehlt, fragen Sie zuerst den Anbieter oder vergleichen Sie Programme, bevor Sie etwas Eigenes bauen lassen. Den grundsätzlichen Unterschied erklärt Website oder Web-App?.

Eine eigene Web-App bietet Ichii ab 1.999 € netto für kleine, klar abgegrenzte Anwendungen an; den Festpreis legen wir nach den vereinbarten Funktionen fest. Ein Eigentümerportal mit Anbindung an die Maklersoftware und an Portale gehört wegen der Schnittstellen in der Regel nicht in diesen Einstiegsrahmen. Ob sich das lohnt, klären wir im Einzelfall, und oft lautet die ehrliche Antwort: Nutzen Sie, was Ihre Software schon kann.

Nächster Schritt

Klären Sie zuerst zwei Dinge: Was bietet Ihre Maklersoftware für die eigene Website an, und welche Referenzobjekte dürfen Sie zeigen? Füllen Sie dann die Funktionstabelle und die Sitemap für Ihr Büro aus. Damit lässt sich ein Angebot sauber vergleichen. Sie zeigen uns Ihre bisherige Website und Beispiele, die Ihnen gefallen. Wir kümmern uns um die technische Umsetzung im vereinbarten Leistungsumfang. Details stehen auf der Seite Firmenwebsite erstellen lassen.